Menghalalkan bangunan haram

KOLUMNIS

Utusan Malaysia 20 mac 2001

Menghalalkan bangunan haram

PADA 10 Mac lalu, akhbar tempatan ada menyiarkan berita tentang sebuah projek kondo mewah di suatu lokasi di negeri Selangor yang telah menimbulkan masalah besar kepada pembeli. Mengikut laporan akhbar itu, di projek tersebut kini terdapat dua blok bangunan (mengandungi 550 unit kondo mewah) yang telah dibina oleh pemajunya secara haram, iaitu tanpa terlebih dahulu mendapatkan kelulusan pelan bangunan daripada pihak berkuasa tempatan.

Beberapa orang sahabat bertanya apakah undang-undang yang sedia ada membolehkan pihak berkuasa tempatan menghalalkan sebuah bangunan yang telah siap dibina secara haram? Tidakkah tindakan sedemikian itu bertentangan dengan peruntukan undang-undang? Jika pihak berkuasa berkenaan meneruskan niat mereka menghalalkan bangunan yang telah dibina secara haram itu, tidakkah tindakan mereka itu ultra vires (melampaui kuasa) yang ada pada mereka dan oleh kerana itu menjadikannya tidak sah dan batal sama sekali?

Dari sudut undang-undang pentadbiran, suatu tindakan pihak berkuasa itu dikatakan ultra vires bukan hanya apabila ia melampaui batasan atau had kuasa sebagaimana yang ditetapkan dalam undang-undang (dipanggil ultra vires substantif), malahan apabila tindakan itu tidak menepati prosedur yang digariskan (apa yang ultra vires prosedur). Selain itu tindakan pihak berkuasa itu boleh juga dicabar sekiranya ia didapati tidak berpatutan, tidak munasabah atau tidak rasional (apa yang dipanggil ketidakmunasabahan Wednesbury).

Mengikut akhbar itu lagi, seorang jurucakap pihak berkuasa tempatan berkenaan telah berkata bahawa salah satu bangunan haram di projek itu (dipanggil Menara 9) boleh dihalalkan andainya pemaju bersedia membayar denda hampir setengah juta ringgit. Dalam pada itu, satu bangunan lain (dipanggil Menara 10) tidak boleh diberi layanan atau tawaran yang sama kerana khabarnya tanah yang menjadi tapak bangunan itu masih lagi dalam kategori pertanian (belum ditukar menjadi tanah bangunan) kerana pemaju masih belum dapat mengemukakan bukti bahawa mereka telah menjelaskan bayaran tukar syarat (conversion fee) bagi tanah itu kepada pihak berkuasa negeri.

Beberapa isu undang-undang yang tidak menyenangkan terzahir daripada maklumat yang didedahkan oleh laporan akhbar pada 10 Mac itu. Isu pertama, bagaimanakah dua blok menara bangunan (mengandungi 550 unit kondo) boleh dibina tanpa kelulusan pelan bangunan di hadapan mata atau di bawah hidung pihak berkuasa tempatan untuk sekian masa yang lama tanpa disedari dan dikenakan apa-apa tindakan undang-undang? Isu kedua, bagaimanakah projek itu boleh dibina atas tanah yang khabarnya masih lagi tanah pertanian dan belum ditukar syarat menjadi tanah bangunan?

Isu ketiga, bagaimanakah projek ini boleh terus berjalan, pada hal pemaju berkenaan belum mendapatkan lesen pemaju dan permit iklan bagi Menara 9 dan 10 berkenaan?

Ketiadaan lesen pemaju dan permit iklan ini disahkan oleh Kementerian Perumahan dan Kerajaan Tempatan yang menyatakan, mengikut rekod kementerian itu, pemaju hanya diberi lesen pemaju dan permit iklan bagi menara 3 hingga 8, dan belum lagi mendapatkan lesen pemaju dan permit iklan bagi 550 unit kondo mewah yang terdapat pada Menara 9 dan 10.

Apa yang menjadikan sahabat-sahabat saya terkilan dalam kes ini ialah projek kondo mewah ini terletak di sekitar Lembah Klang, iaitu satu lokasi yang boleh dikatakan sebagai di hadapan mata pihak berkuasa tempatan dan Kementerian Perumahan. Ia bukan projek perumahan di suatu lokasi di pedalaman yang jauh dari pandangan pihak berkuasa atau kementerian. Mustahil sebuah projek sebesar itu boleh terus beroperasi untuk sekian lama tanpa diketahui atau disedari oleh pihak-pihak berkenaan.

Apa yang berlaku ini tidak jauh beza dengan situasi di mana misalnya kita ada melihat dua remaja berkelakuan sumbang di hadapan rumah kita di waktu siang hari, tetapi kita tidak menghiraukan (tidak mengambil apa-apa tindakan untuk memberhentikan) kelakuan mereka itu.

Andainya apa yang dilaporkan oleh akhbar tempatan pada 10 Mac itu merupakan fakta yang sebenar, ini bermakna masih ada lagi pemaju yang sengaja meremehkan (tidak mempedulikan) undang-undang negara, khususnya Akta Jalan, Parit dan Bangunan (AJPB) dan Akta Pemaju Perumahan (APP). Dan apa yang menyedihkan kita ialah apabila tindakan pemaju sedemikian itu tidak dikenakan tindakan segera sebaik sahaja pelanggaran undang-undang berlaku, apatah lagi jika kesalahan mereka itu dimaafkan (dengan bayaran denda) di kemudian hari, sikap dan kecenderungan pemaju meremehkan undang-undang itu pasti akan berterusan kerana ia seakan-akan direstui oleh pihak berkuasa sendiri.

Di bawah Seksyen 70 AJPB, ada dinyatakan secara jelas lagi bahawa sesuatu bangunan itu tidak boleh dibina kecuali kelulusan bertulis mengenainya telah diperoleh terlebih dahulu daripada pihak berkuasa tempatan. Seksyen yang sama selanjutnya menyatakan bahawa sesiapa yang berhasrat membina apa-apa bangunan hendaklah terlebih dahulu mengemukakan kepada pihak berkuasa tempatan pelan bangunan dan spesifikasi seperti yang dikehendaki oleh mana-mana undang-undang kecil yang dibuat di bawah akta ini.

Di bawah Peraturan 3(5) Peraturan Pemaju Perumahan (Kawalan dan Perlesenan) 1989 pula, pemaju perumahan dikehendaki memohon dan mendapatkan lesen pemaju bagi setiap fasa projek, andainya projek perumahannya itu terbahagi kepada beberapa fasa, dan tidak dibina sekali gus.

Kata orang bijak pandai, situasi yang rumit memerlukan satu penyelesaian yang drastik. Mengambil kira prinsip ini, tawaran pihak berkuasa tempatan berkenaan untuk menghalalkan Menara 9 (yang telah dibina secara haram) menerusi pembayaran denda hampir setengah juta itu, walaupun drastik, boleh dilihat secara positif - kerana setidak-tidaknya ia boleh membantu menyelesaikan masalah yang dihadapi oleh pembeli unit kondo yang terdapat pada bangunan itu. Tetapi bagaimana halnya dengan Menara 10?