Oleh: SALLEH BUANG
SUSAH sangatkah bagi pihak berkenaan menggubal satu undang-undang yang lengkap bagi melindungi sepenuhnya kepentingan pembeli rumah? Soalan seperti ini biasa dikemukakan kepada saya setiap kali saya diundang menyampaikan ceramah atau mengendalikan seminar mengenai undang-undang perumahan negara.
Dua tahun dahulu, Kerajaan Pusat telah meluluskan Akta Perlindungan Pengguna 1999 (Akta 599). Walaupun pembeli rumah juga adalah pengguna dari sisi undang-undang, akta ini menyatakan secara khusus dalam Seksyen 2(2)(d) bahawa ia tidak terpakai `berhubung dengan tanah atau kepentingan mengenai tanah kecuali sebagaimana yang diperuntukkan secara khusus dalam akta ini'.
Bahagian II akta ini mengandungi pelbagai peruntukan yang cantik serta mampu memberi remedi kepada pengguna andainya terbukti pelbagai kelakuan atau representasi yang mengelirukan atau memperdaya pengguna, termasuklah perbuatan membuat representasi palsu atau mengelirukan tentang perkara tanah (lihat Seksyen 11(1)). Malangnya, dalam Seksyen 11(3), akta ini menyatakan bahawa perlindungan ini tidak boleh dipakai bagi situasi penjualan hartanah seperti yang kini sudahpun tertakluk di bawah Akta Pemaju Perumahan (Kawalan dan Pelesenan) 1966 (Akta 118).
Kita boleh faham (dan sanggup terima) ketidakpakaian Akta 599 ini kepada pembeli rumah sekiranya Akta 118 itu sesuatu yang lengkap dan mampu memberi perlindungan yang sempurna kepada pembeli rumah. Yang dikesalkan oleh pembeli rumah ialah Akta 118 yang sedia ada masih belum mampu berbuat demikian. Jadi secara logiknya, disebabkan Akta 118 itu belum mampu memberi perlindungan secukupnya kepada pembeli rumah, apalah salahnya sebagai langkah awalan Akta 599 ini diluaskan skopnya untuk memberi remedi kepada pembeli rumah yang ditipu oleh pemaju perumahan!
Ada sahabat yang berpendapat bahawa Akta 599 ini tidak boleh dipakai untuk memberi perlindungan kepada pembeli rumah kerana isu perumahan terletak di bawah bidang kuasa Kementerian Perumahan dan Kerajaan Tempatan manakala isu pengguna terletak di bawah Kementerian Perdangangan Dalam Negeri dan Hal Ehwal Pengguna. Disebabkan Akta 599 dan Akta 118 itu terletak di bawah dua payung yang berlainan, maka akibatnya pembeli rumah tidak boleh berteduh di bawah payung Akta 599, tetapi terpaksa berteduh di bawah payung Akta 118 yang selama ini jelas belum mampu memberi perlindungan sepenuhnya kepada pembeli rumah.
Sementara berita angin telah bertiup kencang sejak dua tiga tahun dulu bahawa pindaan Akta 118 ini telah pun siap digubal dan hanya menunggu ia dibentangkan di Parlimen, sehingga hari ini ribuan pembeli rumah terus kecewa ternanti-nanti hari tersebut.
Ada sahabat yang mencadangkan bahawa sudah sampai masanya kerajaan mewujudkan satu akta baru sebagai kembar kepada Akta 599 ini. Sebagaimana dua tahun dulu Parlimen meluluskan Akta Perlindungan Pengguna, kini hendaknya satu akta kembar kepadanya diluluskan dengan nama Akta Perlindungan Pembeli Rumah. Falsafah dan matlamat yang terdapat pada Akta 599 itu bolehlah diguna pakai (dengan adaptasi) kepada situasi sebenar dalam industri perumahan. Akta Pemaju Perumahan yang sedia ada (Akta 118) boleh dikekalkan bagi maksud mengawal dan melesen pemaju perumahan, tetapi bagi maksud memberi perlindungan kepada pembeli rumah sebagai pengguna, wajarlah satu akta baru sebagai kembar kepada Akta 599 itu diwujudkan.
Saya amat tertarik dengan cadangan sahabat ini. Saya kira cadangan ini akan disokong oleh pembeli rumah di seluruh negara, terutama mereka yang merasa telah ditipu atau dikecewakan oleh pemaju perumahan mereka.
Di bawah Akta Pemaju Perumahan yang sedia ada, sebuah syarikat yang memohon lesen pemaju dikehendaki mengemukakan bukti tentang kekuatan kewangannya, tetapi bagaimana pula dengan rekod tentang kemahiran, komitmen dan kejujurannya, serta kemampuan lampaunya untuk dijadikan asas tentang keupayaannya melaksanakan projek perumahan yang baru yang hendak dilesenkan itu?
Di bawah Akta Pemaju Perumahan yang sedia ada, terdapat peruntukan yang membolehkan Kementerian Perumahan mengambil alih sebuah projek perumahan pada peringkat awal lagi apabila sudah ada tanda-tanda yang menunjukkan pemaju berkenaan menghadapi masalah atau kesulitan menyempurnakan projek itu. Di masa yang lampau, disebabkan peruntukan ini tidak dimanfaatkan terlebih awal, berlakulah kejadian projek terbengkalai. Sepatutnya pihak berkuasa tidak menunggu begitu lama sehingga nasi sudah menjadi bubur baru bertindak.
Di bawah Akta Pemaju yang sedia ada, setiap pemaju dibenarkan mengutip wang deposit (10 peratus dari harga rumah) daripada pembeli. Keistimewaan mengutip bayaran ini diwujudkan bagi kepentingan pemaju, bukan kepentingan pembeli atau pengguna. Di masa yang lampau, terdapat kes di mana pemaju telah mengutip wang deposit ini tetapi kemudian enggan memulakan kerja binaan. Peruntukan ini sepatutnya sudah lama dimansuhkan.
Di bawah perjanjian jual beli standard (yang diasaskan kepada Jadual G dan H Peraturan Pemaju Perumahan 1989), pemaju dibenarkan mengutip bayaran berperingkat-peringkat. Pada masa yang lampau terdapat kes terlebih bayar disebabkan pihak arkitek yang bertanggungjawab membuat perakuan prestasi kerja tidak jujur menjalankan kerja mereka, dan pihak bank yang mengeluarkan pinjaman perumahan tidak cekap mengawasi dan memastikan prestasi kerja di tapak bina.
Di bawah Akta Pemaju yang sedia ada, setiap pemaju dikehendaki menghantarkan laporan kemajuan kerja pada masa-masa yang ditetapkan kepada Kementerian Perumahan. Pada masa yang lampau, pihak kementerian tidak begitu tegas memastikan pemaju mematuhi kehendak undang-undang ini. Perkara ini, yang diakui sendiri oleh Menteri Perumahan Datuk Ong Ka Ting sejurus selepas beliau menyandang jawatannya di kementerian ini, menjadi salah satu punca projek terbengkalai berlaku di masa lalu.
Juga di bawah Akta Pemaju yang sedia ada, terdapat peruntukan yang membolehkan pemaju memohon lanjutan masa (untuk menyempurnakan projek) kepada Kementerian Perumahan. Malangnya, di bawah peruntukan yang sedia ada, bila ini berlaku, pemaju tidak dikehendaki memaklumkan kepada pembeli. Begitu juga, kementerian tidak dikehendaki memaklumkan kepada pembeli dan mendapatkan reaksinya atau mendengar bantahannya sebelum memutuskan permohonan pemaju itu. Peruntukan ini jelas bertentangan dengan prinsip keadilan semula jadi, kerana ia merupakan satu prosedur yang tak adil - apa yang dipanggil ketidakmunasabahan Wednesbury.
Di bawah perjanjian jual beli standard antara pembeli dan pemaju, pemaju boleh mengenakan faedah atau denda jika berlaku kelewatan membuat bayaran. Apa yang sering berlaku ialah kelewatan bayaran ini bukan salah pembeli tetapi salah institusi yang memberi pinjaman perumahan. Peruntukan ini juga menyusahkan pihak pembeli sambil menguntungkan pihak pemaju.
Di antara beberapa perkara yang jelas bertentangan dengan kebajikan pembeli rumah sebagai pengguna ialah peruntukan yang menyatakan bahawa pemaju hanya dikehendaki menyerahkan `rumah yang siap' (kunci rumah) kepada pembeli pada akhir tempoh yang ditetapkan, tetapi pemaju tak ada kewajipan untuk memastikan bahawa pada masa itu air dan elektrik sudah pun `mengalir' dan sijil kelayakan menduduki (CF) sudah pun diperoleh. Ini seumpama kita pergi ke sebuah restoran untuk makan tengah hari; setelah diberi pinggan, sudu dan garfu, pekedai memberitahu kita nasi dan lauk belum lagi dimasak di dapur restoran itu. Ia juga seumpama kita membeli komputer baru, tetapi diberitahu oleh penjual bahawa sementara hardwarenya sudah siap sedia, perisiannya masih lagi belum selesai dicipta.
Salah satu peruntukan dalam Akta Pemaju sedia ada yang paling menyakitkan (dan memudaratkan) pembeli ialah peruntukan yang mengehadkan ganti rugi yang boleh dituntut oleh pembeli rumah kepada tahap 10 peratus daripada harga jualan. Di masa yang lampau terdapat banyak kes di mana pembeli rumah menanggung kerugian jauh lebih besar dari paras itu. Sekali gus, peruntukan dalam Akta Pemaju ini telah menafikan hak pengguna untuk menuntut ganti rugi selaras dengan Seksyen 74 Akta Kontrak 1950. Penafian ini boleh dilihat sebagai satu diskriminasi kepada pembeli rumah sebagai pengguna yang wajar dilindungi sepenuhnya.
Dalam industri perumahan, ada beberapa `pelakon' lain selain pemaju - misalnya, arkitek, kontraktor dan pihak berkuasa tempatan. Ada masanya, pihak yang boleh disalahkan hanya pemaju sahaja. Pada masa yang lain, mungkin pihak yang turut bersalah ialah pelakon-pelakon lain ini. Tidak patutkah mereka ini juga menanggung kesan kesilapan, kealpaan dan kesalahan mereka sendiri? Andainya pembeli rumah menanggung kerugian disebabkan tindakan atau tinggalan pelakon-pelakon lain ini, tidakkah wajar pembeli diberi pilihan untuk membuat tuntutan terhadap mereka ini?
muka depan |
agama | ekonomi | fatwa | jenayah & kemalangan | kolumnis | pelancongan
pendidikan | pendatang asing | politik | rencana | sains dan teknologi